Kadastraal inkomen berekenen na verbouwing: werkwijze in 2026

Na een verbouwing kan je kadastraal inkomen stijgen, maar dat is lang niet altijd het geval. Wel ben je als eigenaar verplicht om bepaalde werken te melden bij de overheid. Doe je dat niet of te laat, dan riskeer je een boete.

In dit artikel ontdek je hoe het kadastraal inkomen precies wordt berekend, welke verbouwingen wel of niet voor een verhoging zorgen en hoe je de aangifte correct indient. Je leert ook hoe je bezwaar kunt aantekenen en wat de impact is op je onroerende voorheffing.

Wat is het kadastraal inkomen? [Betekenis]

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief bedrag dat de overheid toekent aan elk onroerend goed in België. Het geeft een indicatie van de waarde van je woning of grond en is gebaseerd op het jaarlijkse netto-huurinkomen dat het goed zou opbrengen.

De vaststelling van dit bedrag gebeurt door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), een onderdeel van de FOD Financiën op federaal niveau. Het kadastraal inkomen zelf is geen belasting, maar vormt wel de basis voor de berekening van onder andere de onroerende voorheffing.

Verschil nieuwbouw versus verbouwing

Bij nieuwbouw wordt het kadastraal inkomen voor het eerst vastgesteld. De administratie bepaalt dan het volledige KI op basis van de kenmerken van het nieuwe huis.

Bij een verbouwing is er al een bestaand KI. De overheid bekijkt dan of de werken de huurwaarde van je woning verhogen met minstens 15%. Is dat het geval, dan volgt een herschatting en krijg je een nieuw kadastraal inkomen toegekend.

Hoeveel het KI precies stijgt, hangt af van de specifieke aanpassingen. Elke woning wordt apart beoordeeld, want de impact van dezelfde verbouwing kan per situatie verschillen.

Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

De berekening van het kadastraal inkomen volgt een vaste methode die voor alle mensen in België gelijk is. Hieronder vind je de formule en de factoren die meespelen.

Berekeningsformule

Het kadastraal inkomen wordt berekend op basis van de geschatte huurwaarde van je woning in 1975. De formule werkt als volgt:

• De administratie schat de bruto maandelijkse huurwaarde die je woning in 1975 zou opbrengen.
• Dit bedrag wordt vermenigvuldigd met 12 om het jaarlijkse bruto inkomen te bekomen.
• Vervolgens wordt er 40% afgetrokken als forfaitaire kosten. Voor onbebouwde grond is dit 10%.
• Het resultaat is het netto kadastraal inkomen.

Om het geïndexeerde KI te berekenen, vermenigvuldig je dit bedrag met de jaarlijkse indexatiecoëfficiënt. Deze coëfficiënt wordt elk jaar aangepast aan de inflatie.

Wat bepaalt het kadastraal inkomen?

De administratie houdt rekening met veertien objectief meetbare factoren bij de vaststelling van het KI. De belangrijkste voorbeelden zijn:

• De ligging en de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt
• De bewoonbare oppervlakte van de woning
• Het aantal kamers en verdiepingen
• De aanwezigheid van comfort zoals een extra badkamer of centrale verwarming
• De bouwwijze: een gesloten bebouwing heeft een lager KI dan een open bebouwing
• Bijgebouwen zoals een garage of veranda

Concreet rekenvoorbeeld

Stel dat je woning in 1975 een geschatte huurwaarde had van 220 euro per maand. De berekening verloopt dan als volgt:

• Bruto jaarinkomen: 220 euro x 12 = 2.640 euro
• Aftrek 40% forfaitaire kosten: 2.640 euro – 1.056 euro = 1.584 euro (netto KI)
• Geïndexeerd KI (coëfficiënt 2025: 2,1763): 1.584 euro x 2,1763 = 3.447 euro

Dit geïndexeerde bedrag vormt de basis voor je onroerende voorheffing.

Welke verbouwingen verhogen het kadastraal inkomen?

Niet elke verbouwing leidt tot een hoger kadastraal inkomen. Werken die de bewoonbare oppervlakte of het comfort van je woning verhogen, veroorzaken wel een aanpassing. Energiebesparende maatregelen zijn in de meeste gevallen uitgesloten van herschatting.

Verbouwingen die je kadastraal inkomen verhogen

De volgende werken zorgen doorgaans voor een stijging van je KI:

• De aanbouw van een veranda of uitbreiding van de woonruimte
• Het plaatsen van een extra badkamer of toilet
• Een zolderkamer ombouwen tot slaapkamer
• Het aanleggen van een zwembad
• Een garage of carport bijbouwen
• Een kelder bewoonbaar maken
• Het samenvoegen of splitsen van woningen

Verbouwingen die je kadastraal inkomen niet verhogen

Energiebesparende renovaties zijn expliciet vrijgesteld. Deze werken verhogen je KI niet:

• Dakisolatie, muurisolatie of vloerisolatie plaatsen
• Dubbel of driedubbel glas installeren
• Een oude verwarmingsketel vervangen door een nieuwe cv-ketel
• Zonnepanelen of een zonneboiler installeren
• Een warmtepomp plaatsen
• Thermostatische kranen aanbrengen

Het vervangen van je oude verwarmingsketel door een energiezuiniger model heeft dus geen impact op je kadastraal inkomen. Hetzelfde geldt voor andere werken die prioritair kaderen in energiebesparing.

Verbouwingen aangeven: stappenplan

Als eigenaar ben je verplicht om bepaalde verbouwingen te melden bij de overheid. Hieronder lees je wanneer en hoe je dit doet.

Wanneer moet je verbouwingen melden?

Je moet een aangifte indienen wanneer de werken de huurwaarde van je woning kunnen beïnvloeden. Denk aan uitbreidingen, transformaties of het toevoegen van comfort. De voorwaarde is dat je dit doet binnen de 30 dagen na voltooiing van de verbouwingswerken.

Bij werken waarvoor je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, brengt de gemeente het kadaster vaak automatisch op de hoogte. Je ontvangt dan een aangifteformulier. Bij kleinere werken zonder vergunning moet je zelf actie ondernemen.

Aangifte voltooiing verbouwingswerken (Myminfin)

De aangifte verloopt het makkelijkst via MyMinfin, het online platform van de FOD Financiën. Volg deze stappen:

1. Log in op MyMinfin met je eID of itsme.
2. Ga naar de rubriek ‘Mijn woning’.
3. Kies voor ‘Spontane kadasteraangifte starten’.
4. Vul het formulier in met de gegevens over je verbouwing.
5. Dien de aangifte in.

Je kunt het aangifteformulier ook per post versturen naar de administratie. De contactgegevens vind je op de website van de FOD Financiën.

Bezwaar of herziening kadastraal inkomen

Vind je dat je nieuw kadastraal inkomen te hoog is vastgesteld? Dan kun je bezwaar aantekenen. Dit moet gebeuren binnen twee maanden na de datum van de betekening (de officiële brief waarin je het nieuwe KI ontvangt).

Je bezwaar moet schriftelijk ingediend worden, bij voorkeur aangetekend. Vermeld duidelijk waarom je het niet eens bent met de vaststelling en voeg een tegenvoorstel toe. Een bezwaarschrift schort de betaaltermijn niet op. Je moet de onroerende voorheffing dus wel gewoon betalen in afwachting van de beslissing.

Een herziening van het KI is in specifieke gevallen mogelijk. Bijvoorbeeld wanneer er materiële vergissingen zijn gemaakt of wanneer je woning van bestemming is gewijzigd (van handelspand naar woning).

Onroerende voorheffing berekenen na je verbouwing

Het kadastraal inkomen vormt de basis voor je onroerende voorheffing, een jaarlijkse belasting op onroerend goed. De berekening verloopt als volgt:

1. Neem je niet-geïndexeerd KI (het basisbedrag).
2. Vermenigvuldig dit met de indexatiecoëfficiënt van het aanslagjaar.
3. Op dit geïndexeerde KI worden de opcentiemen toegepast.

De totale onroerende voorheffing bestaat uit drie delen: een basisheffing van het gewest, provinciale opcentiemen en gemeentelijke opcentiemen. Vooral die laatste kunnen sterk verschillen per gemeente.

Veelgestelde vragen

Zoek je nog specialisten voor je verbouwingswerken? Ontvang hier gratis offertes op maat

Ben je van plan om te verbouwen en zoek je betrouwbare vakmensen voor je renovatieproject? Beschrijf je wensen in ons formulier en ontvang vrijblijvende offertes van specialisten in je buurt.